告别“摊大饼”时代，城市发展迈入“存量更新”模式
曾经备受争议的城市“摊大饼”模式，即不断向外围无限扩张、大拆大建的旧有模式，已逐渐退出历史舞台。随着城镇化率的提升和服务业在GDP中的比重超过50%，我国城市发展开始由增量扩张为主转向存量更新为主的新阶段。这一转变，标志着城市发展的理念与方式的革新。
在这一转变过程中，“有机更新”成为城市发展的主流。所谓“有机更新”，即围绕城市核心区，以存量资源开发为主，注重城市内部潜力的挖掘，提升城市效率，实现可持续发展。
北京、上海、广州等一线城市已加快城市存量资源的更新改造步伐。以北京为例，位于西直门交通枢纽附近的京盐融园便是其中的典型案例。这里曾是中盐集团的存盐仓库，因地处核心地区且大量吸引车流物流，对周边交通造成较大干扰。对此，中盐集团进行了整体更新改造，将旧仓库变成环境优雅的办公院落，受到高科技、文创企业的欢迎。
全国工商联房地产商会城市更新分会近期对全国30多个城市开展专题调研，调研报告指出，“十三五”以来，我国新型城镇化建设取得显著成果，常住人口城镇化率达到60.6%，第三产业增加值占国内生产总值比重达到53.9%，标志着城市发展进入存量更新为主的新阶段。随着第三产业超过第二产业，曾经的“摊大饼”模式已不适应城市发展的新要求。城市发展需通过改革创新突破资金短缺、政策标准缺失等瓶颈。
目前，一些城市存在大量空置的写字楼、仓储等楼宇。行业分析机构预测，受新增供应大、市场需求不足影响，北京众多产业园的空置率将持续上升。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹指出，城镇人口增长与城镇建成区面积增长的不平衡值得高度重视。未来城市必须挖掘内部潜力，通过城市更新来提高效率。
以成都为例，面对城市扩张中的基础设施建设成本不断上升的问题，成都开始推动城市“有机更新”，将老旧批发市场改造为办公商用设施等。这种模式的转变不仅提高了城市效率，也为未来发展提供了新的增长点。
据全国工商联相关课题组测算，启动城市更新战略可拉动投资规模达十万亿元。这将加快新旧动能转换，通过模式创新、政策调整等释放“过剩”产能，促进城市转型发展。广东省近年来通过对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造节约土地20.4万亩，节地率达42.4%，展示了城市更新的巨大潜力。
城市发展告别“摊大饼”模式，迈入“存量更新”时代是大势所趋。这不仅是对城市发展理念与方式的革新，更是推动经济转型升级、实现可持续发展的重要举措。随着更多城市的参与和实践，这一模式将释放出巨大的发展潜力，为城市发展注入新的活力。近年来，城市建设的步伐不断加快，城市更新成为了推动经济发展的重要力量。从单位建设用地产出数据的增长来看，从2008年的每年每亩13.7万元增加到30多万元，增长率超过了惊人的125%。这一数字的变化不仅反映了城市建设的蓬勃发展，也充分展示了城市更新带来的巨大经济效益。
城市更新不仅能够推动经济增长，还能有效扩大国内需求。全国老旧小区改造、城中村改造以及商办物业更新等项目，无疑为城市更新注入了巨大的活力。据住房和城乡建设部的统计，老旧小区改造投资总额可达数万亿，这一数字足以见证城市更新的巨大潜力。仅北京、上海、深圳三地，每年的投资规模就超过两千亿，足以看出这些地区城市更新的火热程度。
城市更新不仅注重经济效益，更是对城市的再规划和环境再升级的过程。我国城镇老旧小区存在的问题日益凸显，如设计标准低、维护不到位等，难以满足人民群众对美好生活的追求。而城市更新正是破解这些问题的关键，它能够有效提高居民的生活品质，促进城市的可持续发展。
城市更新过程中也存在一些亟待解决的瓶颈问题。资金短缺是目前最为突出的问题，尽管中央财政有所投入，但整体而言，资金压力仍然巨大。创新投融资体制成为解决这一问题的关键。政策法规的缺失也是一大难题。国内针对新建建筑的法规政策众多，但针对城市更新的却寥寥无几。这导致在实际操作中遇到诸多困难，如审批流程不明确、缺乏法律保障等。这些问题直接影响了城市更新的进程和效果。
除此之外，技术标准的滞后也是一大瓶颈。对于旧有建筑的更新改造，目前并没有明确的技术标准。如果按照新建建筑的标准来要求，很多更新改造项目将无法进行。制定适应城市更新的技术标准显得尤为重要。
城市更新是城市治理现代化的新课题，具有巨大的发展潜力。但要实现城市更新的目标，必须解决资金短缺、政策法规缺失、技术标准滞后等问题。要避免形式主义、形象工程等不实际的行为干扰城市更新的进程。只有这样，才能真正实现城市更新的目标，让城市变得更加美好、宜居。董先生提到，在一些老旧小区改造项目中，存在一种现象：有的仅仅是刷新了外立面，与居民渴望的加装电梯、提升居住环境的期望相去甚远；而另一些地方，虽然有一些样板工程，但仍然缺乏实质性的改变。这让人不禁思考，城市更新的真正内涵究竟何在？
据了解，部分城市在推进城市更新的过程中，过于追求大拆大建，导致城市的历史文化风貌遭受不同程度的破坏。这无疑是一个值得我们警惕的问题。
针对上述问题，专家们建议应从多方面入手，加强顶层设计是其中的关键。对于资金短缺的问题，应创新市场机制，激发社会资本参与的积极性。应灵活运用财政、金融等手段，推动国家政策性银行向地方提供长期低息贷款。鼓励社会资本通过房产价值增值等方式参与市场运作，实现资金自平衡。
对于政策法规缺失的问题，专家们建议国家层面应成立城市更新领导小组，建立空间管理体系和过程监管体系。逐步完善城市更新法规体系，对标梳理相关政策法规，尽快构建全要素的管理和技术规范体系。在城市更新项目中，应创新推进政策规划兼容，为城市更新提供更广阔的市场空间。
针对某些形象工程问题，专家们提出了建立城市更新负面清单制度的建议。对于负面清单中的问题应坚决杜绝，而对于清单之外的内容则应给予市场更大的自由度。还应探索城市更新的倒逼机制，以用地效率等指标推动低效资产使用主体主动实施改造或退出。
在城市更新的战略实施上，专家们认为应充分考虑旧城区原有的空间结构、社会网络及衰退根源等，因地制宜地采取多种更新模式和手段。从更高层面认识城市更新的重要性，将城市更新上升为国家战略。建议国家建立由城市更新专项规划及年度计划组成的传导机制，支持地方加强各类规划与城市更新的充分衔接。
城市更新是一个复杂而重要的过程，需要我们深入思考和探索。只有在加强顶层设计、创新市场机制、完善政策法规、保护历史文化风貌等方面做出努力，才能推动城市更新的健康发展，让城市更加美好、宜居。
